近日，看到雷军为小米su7拍的两条视频，介绍了“小米预研智能底盘”的两个功能，一个是轻松抖落树叶，汽车停在户外，秋季车身全是落叶，视频中，雷总掏出手机遥控车辆不停抖动，不一会树叶就全部滑落；一个是打招呼，雷总在厂区门口遇到一辆同款su7，对方鸣笛打招呼，雷总马上掏出手机，车辆左右摇摆底盘，模拟点头，雷总称这是一种很酷的打招呼方式。

　　视频的评论区里，漂浮的都是群嘲：“雷总，有没有一种可能，车开起来，叶子就飞了？”“这样打招呼我一个打工仔都觉得尴尬” “有用的你是一点都研究不出来！” “雷总，你身边都没人跟你说实话了么？”

　　对于这种形式大于内容的无厘头卖点，雷军这样千亿级别的大佬会如此幼稚呢？当然不会！只不过他需要用这种噱头对暗号，筛选客户。

　　有人看了会觉得弱智、尴尬，对不起，那你不是小米汽车的潜在客户，有人看了会觉得很酷，太了，这就对了，小米欢迎你回家！

　　就像一个段子问：电信为何多使用带福建口音的？很简单，人家是用口音来快速筛选客户的。你能听出来这个是福建口音，心里起了狐疑，对不起，你不是我的目标客户，马上挂电话，不要浪费老子口舌；你对口音完全没有什么概念，完全不设防，好，这就是我的潜在客户画像：没有出过远门，没有见识、没有防备的人。了解AI智能工牌pro，读懂客户，加速转化

　　小米雷军是业内公认的营销大师，其惯用的招式之一就是用这样看似高级、实则没用、易坏难修的“噱头”卖点，找到一群容易产生“高级幻觉”的客户。

　　无独有偶，房地产行业也有一个这样的噱头卖点，看似高级、实则没用、易建难拆，开发商用来营造一种高级幻觉，让一批小中产装13，觉得自己过上了富豪的生活。

　　这个卖点就是：业主会所，尤其是其中包含的三大功能：恒温游泳池、健身房和瑜伽室，被有些博主痛批为“豪宅幻觉三件套”。

　　比如王潇老师就说：“尤其是那些改善型楼盘，开发商的惯用伎俩，产品力不够，会所功能凑嘛。明明只花了三五百万，但是一定要给你营造一种高端人士的生活场景，让你一看就上头。”

　　会所起源于英国，原意指英国一些上层贵族之间互相交流聚会的场所和自由的社交空间，通常强调阶级性和私密性。

　　后来，会所由英国引进香港，然后由香港又进入内地。会所成立之初多以高级俱乐部的形式出现且多以服务商务会员为主，比如当年名噪一时的中国四大会所：长安俱乐部、京城俱乐部、美洲俱乐部、中国会。

　　伴随着房地产业的发展，会所的轨迹开始偏离，走向了另一个岔道：业主会所。上世纪90年代末，香港开始出现给小区配套的业主会所，并且大受欢迎，原因是因为香港人多地少，寸土寸金，户型面积普遍偏小，业主会所作为家庭功能的延伸，方便业主健身、娱乐、休闲以及招待亲朋好友、举行家庭活动。戳这里，了解线上AI销售员

　　旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家，会所作为一个富豪专属的配套，下放到民间，在香港之所以受欢迎，有两个前提：

　　1、香港的房子普遍很小，家庭户的平均面积为28-30平方米，会所里面的儿童活动室、健身房、游泳池、餐厅等等就是住宅功能的延伸，是刚需；

　　2、香港小区的物业费普遍较高，配备健身房、游泳池的高端小区物业费基本合人民币100元/平方米，较高的物业费可以维持的会所的日常运转，会所内基础设施是免费的，泳池、健身房、茶餐厅等收费项目也比外面的便宜。

　　因此，香港的业主会所是能做到良性运转的，来到内地的情况就有些不一样。内地的会所基本分两类：顶豪小区的会所和改善型小区的会所。

　　前者以“深圳湾壹号”、上海“古北壹号”等顶豪小区为例，这类会所基本都是有专业机构在长期运营的，有些还收高额的会费。因为没有“走种”，没有偏离其诞生之初的高级俱乐部赛道，这类会所一般都能长期经营。

　　但是中国99%的业主会所属于后者，仅仅是中产阶级用来装13的道具，房子卖完之后，会所就蒙灰同尘，鲜有能持续运营的。

　　就以一个标准的恒温游泳池为例，水体净化需配备机房及管道系统，需过滤砂缸，以及冷热水转换的水泵系统及水循环系统，一个25米×6-8米这样的标准泳池，一年的运维费用不会低于百万元。这样高昂的运维费用，开发商和物业公司在前期测算时都是没有考虑的，或者说即使考虑了，物业费是中产业主无法承受的。

　　笔者这些年见过的改善型小区会所泳池，和他们经营者交流，几乎无一例外都没有完善的水体处理系统，有些即使有水循环系统，他们也换不起，只是靠打药。

　　这样硬件不够，后期水质是无法保证的，慢慢的业主就不愿意去了，泳池的运营就会陷入困境。到后期有些物业公司甚至打算把泳池给填了。

　　健身房和瑜伽室的经营同样遇到尴尬。仅仅针对小区业主，客户少，健身房氛围不够，很多专业的练家不愿意去，要针对外面客户，偏偏多数小区会所位置偏僻，相较购物中心等完全没有优势。

　　瑜伽室就更难了，谁愿意看见自己老婆穿成这样在小区里呢？更不用说支撑健身房和瑜伽馆的找私教群体，这种擦边游戏，怎么可能在自己小区里呢？

　　还学着富豪的样子添置了个雪茄吧，但连个专业的雪茄柜都没有。山东这种小城市，有几个抽雪茄的呢？

　　在中国普通人眼里，中产阶级也算有钱人了，所以中产喜欢别人将他们的小区定义为“豪宅”，但其实这些豪宅顶多只能算是改善型小区，不是真的豪，因此物业费并不是很贵，多数都在2-5元/㎡之间，根本无法支撑会所后期运营的费用，物业无法接手。

　　二者，内地的商业发达，大型文体中心和购物中心里面的游泳池、健身房、瑜伽馆客流量大，专业且便宜，比小区会所强多了。这样下来，内地会所根本不具备香港会所健康运营的两个前提，其命途多舛就是必然了。

　　笔者这些年看的楼盘不下千个，不要跟我说什么万科、龙湖、旭辉的，改善型楼盘的会所基本都经营不下去，我目前看到的会所成功案例只有仁恒，因为仁恒的会所基本是免费的，收费项目也比较便宜，仁恒在物业费里把会所运营费用考虑进去了。

　　房地产发展那么多年，主流开发商何尝没有吃过会所的瘪，下图是房地产产品策划时常用的“价值感知模型”，会所里的“幻觉三件套”其实属于典型的伪需求，和雷军的抖落叶是一样的。

　　开发商为了做售楼处里的展示道具，开发了一堆华而不实的玩意，明知道也是经营不起来的，但想着靠展示博溢价，皇帝的新装就都不拆穿了。

　　1、学习仁恒，做真会所，提前在物业费测算里就包含会所运营的费用，会所免费对业主开放，通过真实、长期运营提升小区服务品质；

　　2、学习金沙、冶都等开发商，把会所模块拆装到临街的社区商业里面来，比如健身房、社区食堂等，通过物业的真实经营，给业主提供物廉价美的服务。

　　至于销售阶段需要的生活场景展示，完全可以通过展示实景园林来弥补。真实的会所面积不用那么大，不用布置一堆华而不实，后期难以为继的功能。

　　像绿城有些项目，没有恒温泳池，仅一个室外露天泳池，每年夏天启用，其余时间放干水，漂亮的马赛克花纹也是园林里一道美丽的风景线。